10 اشتباه قولنامه دستی که میلیاردها تومان ضرر میزند!
با وجود پیشرفت فناوری و وجود راههای امن و استاندارد، هنوز تعداد قابلتوجهی از قراردادهای رهن و اجاره در ایران با قولنامه معمولی و دستنویس تنظیم میشوند. گزارش سالانه مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه نشان میدهد که در سال گذشته بیش از ۶۸ درصد دعاوی مرتبط با اجاره، مستقیم یا غیرمستقیم به نقصهای موجود در همین اسناد دستی مربوط بوده است. این نقصها اغلب به ظاهر ساده به نظر میرسند، اما همین موارد جزئی میتوانند باعث ابطال قرارداد، از دست رفتن ودیعههای چند میلیارد تومانی یا طولانی شدن غیرعادی فرآیند تخلیه شوند. در ادامه این ۱۰ اشتباه متداول را با جزئیات کامل بررسی میکنیم.
۱. عدم درج همزمان مبلغ ودیعه و اجارهبها به عدد و به حروف
در تنظیم قولنامههای دستی، معمولاً طرفین برای سرعت بیشتر فقط یکی از دو شکل (عدد یا حروف) را مینویسند یا واحد پول را فراموش میکنند. این روش در کوتاهمدت مشکلی ایجاد نمیکند، اما اگر کوچکترین خطخوردگی، لکه جوهر یا اختلاف در خواندن رقم به وجود آید، قاضی طبق رویه ثابت دادگاههای حقوقی مبلغ را فاقد اعتبار میداند. در یک پرونده واقعی در شعبه ۲۱۵ دادگاه حقوقی تهران، صرفاً بهدلیل وجود خطخوردگی تأییدنشده روی رقم ودیعه، قرارداد باطل اعلام شد و ودیعه سه میلیارد تومانی قابل مطالبه نماند.
۲. عدم ذکر تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد به روز، ماه و سال شمسی
طرفین معمولاً برای سادهسازی از عبارتهای کلی مانند «از تاریخ امضا به مدت یک سال» یا «از ابتدای ماه آینده» استفاده میکنند. این عبارات در مکالمات روزمره قابل قبول هستند، اما از نظر حقوقی فاقد دقت لازماند. قانون مدنی در ماده ۵۰۰ صراحتاً قرارداد فاقد مدت معین را باطل میداند و فقدان تاریخ دقیق یکی از شایعترین دلایلی است که دادگاهها کل قرارداد را از اعتبار ساقط میکنند.
۳. عدم امضای تمامی صفحات توسط موجر و مستأجر و نبود حداقل دو شاهد
در بیشتر قولنامههای دستی فقط صفحه آخر امضا میشود و صفحات قبلی فاقد امضا و اثر انگشت هستند. همچنین در بسیاری از موارد شاهد گرفته نمیشود یا مشخصات شاهد ناقص است. این موضوع در زمان تنظیم قرارداد چندان مهم به نظر نمیرسد، اما اگر بعداً یکی از طرفین ادعا کند بخشی از متن پس از امضا اضافه شده یا تحت اجبار امضا کرده، دادگاه بهدلیل نبود امضا در هر صفحه و نبود شاهد معتبر دارای کد ملی، کل سند را کنار میگذارد. دادگاههای تجدیدنظر استان تهران بارها تأکید کردهاند که امضا و اثر انگشت در ذیل هر صفحه الزامی است.
۴. عدم درج مشخصات کامل چکهای ودیعه
طرفین معمولاً با نوشتن عبارتهای کلی مانند «چند فقره چک به مبلغ ودیعه» یا «چک بانکی» اکتفا میکنند. این روش در لحظه تحویل چکها مشکلی ندارد، اما در صورت مفقود شدن چکها یا انکار مستأجر، موجر هیچ مدرک مکتوبی برای اثبات پرداخت ودیعه در دست ندارد. دادگاهها در این شرایط ودیعه را قرض الحسنه تلقی کرده و موجر را ملزم به استرداد فوری بدون کسر اجارهبهای معوقه میکنند.
۵. عدم ذکر دقیق نشانی ملک همراه با پلاک ثبتی و سایر جزئیات
در اکثر قولنامهها فقط آدرس پستی معمولی نوشته میشود و پلاک ثبتی فراموش میگردد. این موضوع در زمان تنظیم قرارداد چندان جدی گرفته نمیشود، اما قاضی برای صدور اجراییه تخلیه یا هر نوع رأی دیگر حتماً به پلاک ثبتی دقیق نیاز دارد. اگر این اطلاعات ناقص باشد، رأی دادگاه عملاً قابل اجرا نخواهد بود و پرونده گاهی تا یک سال بلاتکلیف میماند.
۶. عدم پیشبینی صریح تعهد مستأجر به تخلیه در پایان مدت و تعیین جریمه
بسیاری از قولنامهها فقط جمله کلی «مستأجر متعهد به تخلیه است» را دارند و جریمه روزانه مشخص نمیکنند. این بند در زمان تنظیم قرارداد اغلب نادیده گرفته میشود، اما بدون وجود جریمه، موجر تنها میتواند دعوای عادی تخلیه مطرح کند که طبق رویه فعلی ۸ تا ۱۲ ماه طول میکشد و هیچ خسارت تأخیری هم دریافت نمیکند.
۷. وجود هرگونه خطخوردگی بدون تأیید کتبی طرفین یا ناخوانا بودن متن قولنامه
هر اصلاح در متن باید با درج عبارت «اصلاح شد» و امضا و اثر انگشت مجدد هر دو طرف همراه باشد. اگر این تشریفات رعایت نشود، دادگاه فرض تغییر یکطرفه را میپذیرد و کل سند را فاقد اعتبار میداند. همچنین دستخط ناخوانا باعث میشود قاضی اعلام کند قصد واقعی طرفین قابل احراز نیست.
۸. عدم درج کد ملی، شماره شناسنامه و نشانی دقیق طرفین و شهود
در برخی قولنامهها فقط نام و نام خانوادگی نوشته میشود و کد ملی حذف میگردد. احراز هویت در سامانه ثنا و دادرسی الکترونیک بدون کد ملی ممکن نیست و در موارد متعدد دیده شده که صرفاً به همین دلیل قولنامه از سوی دادگاه کنار گذاشته شده است.
۹. عدم اخذ کد رهگیری از سامانه رسمی اتحادیه املاک
هنوز بخش قابلتوجهی از موجرها و مستأجرها تصور میکنند قولنامه دستی بدون کد رهگیری معتبر است. بر اساس بخشنامه مشترک سال ۱۳۹۸ قوه قضاییه و اتحادیه املاک، قرارداد فاقد کد رهگیری غیررسمی تلقی میشود و اکثر شعب در مرحله اجرا از پذیرش آن خودداری میکنند.
۱۰. استفاده از فرمهای قدیمی چاپی که فاقد بندهای قانونی بهروز هستند
فرمهای چاپی سالهای ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ که هنوز در برخی بنگاهها استفاده میشود، فاقد بندهای الزامی جدید (مالیات بر اجاره، قانون تملک آپارتمانها، قانون پیشفروش ساختمان و …) هستند. دادگاه این فرمها را ناکافی تشخیص داده و ممکن است بخشی از تعهدات را غیرقابل مطالبه بداند.
جمعبندی
هر یک از این ۱۰ اشتباه میتواند بهتنهایی اعتبار حقوقی قرارداد را بهطور جدی مخدوش کند. خوشبختانه امروزه با استفاده از پلتفرمهای آنلاین معتبر تنظیم قرارداد، تمام الزامات قانونی بهصورت خودکار رعایت میشود، اطلاعات ثبتی دقیق وارد میگردد، امضای الکترونیکی معتبر اخذ میشود و کد رهگیری بهصورت آنی صادر میگردد.
توصیه اکید این است که برای تنظیم هرگونه قرارداد ملکی از روشهای نوین و دیجیتال بهره بگیرید تا از بروز این مشکلات پیشگیری شود.
منبع: amline.ir