رشد اجاره‌نشینی و مسئولیت مدیریت شهری در تامین مسکن

در شیراز به عنوان یکی کلانشهرهای با جاذبه مهاجرپذیری بسیار بالا، حدود ۴۵ درصد از کل جمعیت شهری، مستاجرند!، جامعه‌ای که عمده آنان را جوانان تشکیل می‌دهند. از طرفی رشد اجاره بهای خانه در شیراز نسبت به سایر کلانشهرها بسیار چشمگیر بوده به طوریکه سال ۱۳۹۹، این کلانشهر، در صدر جدول به لحاظ اجاره بها قرار گرفته است.

به گزارش ایسنا، طی سنوات گذشته همواره دولت‌ها به دنبال راهکارهایی برای تامین مسکن بوده‌اند، اما در هیچ یک از برنامه‌های تدوین و اجرایی شده، سهم و جایگاه مشخصی برای ایفای نقش توسط نهادهای محلی نظیر شورا و شهرداری در تامین مسکن خصوصا برای افراد نیازمند جامعه دیده نشده است.

در این ارتباط با جلال کامران‌نیا، کارشناس شهرداری شیراز و عضو کانون کارشناسان رسمی دادگستری فارس، پیرامون مسئولیت‌های قانونی مدیریت شهری در موضوع تامین مسکن نیازمندان گفت و گویی انجام شده است.

ارزیابی شما به عنوان یک کارشناس، از وضعیت اجاره مسکن در استان فارس و شهر شیراز چیست؟

بر اساس آمار سال ۱۳۹۵ در استان فارس از ۱ میلیون و ۳۹۳ هزار و ۳۷۱ خانوار، تعداد ۸۳۳ هزار و ۵۷۸ خانوار مالک واحد مسکونی و تعداد ۴۲۵ هزار و ۴۷۲ خانوار مستاجر بوده‌اند؛ به عبارتی حدود ۳۰ درصد از کل جمعیت این استان در خانه اجاره‌ای اقامت داشتند.

از طرفی براساس آخرین سرشماری رسمی، در شهر شیراز تعداد ۲۱۳ هزار و ۶۵۱ خانوار یعنی بیش از ۴۵ درصد از خانوارها در مستاجر بوده‌اند؛ شاید برای اولین بار در تاریخ بوده که در شهر شیراز شاهد پیشی‌گرفتن تعداد اجاره نشینان از مالکان بوده‌ایم؛ این موضوع نیاز به رسیدگی خاص دارد.

چنانچه آمار جوانانی که در انتظار تشکیل خانواده هستند را به این آمار اضافه کنیم متوجه کمبود شدید واحدهای مسکونی مورد نیاز برای اسکان جمعیت در کلانشهر شیراز خواهیم شد. به طوریکه در مقایسه با شهر اصفهان که تنها ۳۶ درصد از جمعیت آن اجاره نشین و بیش از ۵۳ درصد مالک واحد مسکونی هستند، می توان گفت شهر شیراز دارای وضعیتی خاص و نیازمند توجهی ویژه به لحاظ کنترل بازار اجاره بهای مسکن و اجرای برنامه‌هایی با هدف کاهش سهم اجاره نشین و تولید انبوه مسکن اجتماعی هستیم.

روند اجاره بها در شیراز هم بررسی شده است؟

بله؛ بررسی روند اجاره بهای واحدهای مسکونی در شهر شیراز طی یک دوره ۱۰ ساله منتهی به سال ۱۳۹۹ نشان‌دهنده رشد بسیار زیاد بوده به طوریکه اجاره بهای یک واحد مسکونی در این دوره حدودا چهار برابر شده است.!

در مقایسه با شهر اصفهان که در سال ۱۳۹۹ متوسط اجاره هر مترمربع مسکن ۱۳۲ هزار و ۳۵۵ ریال بوده در شهر شیراز با وجود جمعیت کمتر، متوسط اجاره هر مترمربع مسکن در سال ۱۳۹۹ بالغ بر ۱۵۸ هزار و ۵۶۷ ریال بوده است. بدین ترتیب شهر شیراز بعد از تهران و کرج در مقام سوم گرانترین کلانشهر کشور از نظر اجاره بهای مسکن قرار گرفته داشته است.

نمودارهای تحلیلی که از قیمت اجاره مسکن در یک دوره ۳۰ ساله منتهی به سال ۱۳۹۹ استخراج کرده‌ایم نشان می دهد که رشد اجاره مسکن در شیراز در مقطعی با شدت بیشتری همراه بوده که یکی از این مقاطع سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ و یکی دیگر هم از سال ۱۳۹۶ تا به امروز بوده است.

کشورهای پیشرفته چه راه حل‌هایی برای تامین این نیاز به کار گرفته‌اند؟

شاید جالب باشد که در کشورهای پیشرفته، مهمترین سازمان تامین و عرضه کننده مسکن اجتماعی، شهرداری است. مجموعه مدیریت شهری از این طریق هم در تعدیل بازار مسکن و جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت آن مشارکت کرده و هم اینکه با تامین مسکن برای گروهای آسیب پذیر، فاصله طبقاتی و حل مسائل و آسیب‌های اجتماعی ناشی از نداشتن سرپناه را مدیریت کرده‌اند.

در حال حاضر بیش از ۲۸ میلیون خانه یعنی به طور متوسط حدود هفت درصد از کل بازار مسکن کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی را واحدهای مسکونی اجتماعی تشکیل می دهند. البته نسبت خانه های اجاره ای اجتماعی در کشورهای پیشرفته متفاوت است و برخی کشورها نظیر کلمبیا، چک، استونی، لیتوانی، اسپانیا و … این نسبت کمتر از ۲ درصد کل بازار مسکن و در برخی کشورها نظیر بلژیک، کانادا، آلمان، ایتالیا، ژاپن، کره، آمریکا و … نسبتاً کمتر از ۱۰ درصد و در برخی کشورها مانند فنلاند، فرانسه، ایرلند، انگلیس کمتر از ۲۰ درصد و در کشورهای اتریش، دانمارک و هلند این سهم بالای ۲۰ درصد کل بازار مسکن است.

نکته جالب اینکه براساس آمار ارائه شده توسط مراکز علمی کشورهای عضو OECD در سال ۲۰۲۰، در بیشتر کشورها قسمت عمده مساکن اجتماعی اجاره‌ای توسط شهرداری‌ها و ارگان‌ها و نهادهای محلی و منطقه‌ای احداث شده و دستگاه‌ها و سازمان‌های ملی و موسسه‌های عمومی در رتبه بعدی قرار دارند. این موضوع در برخی کشورهای اروپایی مانند نروژ، اتریش، بلغارستان، جمهوری چک و ایرلند چشمگیرتر است.

متاسفانه در حالیکه نهادهای محلی در ایران با تجربه دو دهه نظام شورایی و برخورداری از منابع لازم نظیر اراضی حاصل از توسعه شهری و توافقات شهرداری با مالکین، به اهمیت موضوع ورود شهرداری ها به مسئله تامین مسکن گروه‌های کم درآمد واقف نبوده و همین موضوع ریشه بسیاری از مشکلات نظیر انحصار بازار اجاره بویژه در شهرهای بزرگ در دست مالکین و تبعاً افزایش بی رویه اجاره واحدهای مسکونی، اسکان غیر رسمی و شکل گیری حاشیه نشینی و نهایتاً نارضایتی بخش بزرگی از جامعه شهری بویژه در کلانشهرها شده است.

آیا الزام در ایران قانونی برای ورود شهرداری‌ها به تولید مسکن اجاره‌ای وجود دارد؟

شاید برخی معتقد باشند شهرداری طبق قوانین ایران هیچ مسئولیتی در تولید مسکن ندارد، اما به واقع قانونگذاران از ابتدا بر این موضوع تاکید داشته و جایگاه شهرداری را نیز در این خصوص تعیین کرده‌اند، اما مقام‌های شهری همواره از این موضوع شانه خالی کرده و بودجه شهرداری را به صورتیکه هر سال در بودجه سالانه میبینیم هزینه می‌کنند.

اگر شهرداری به عنوان نهادی محلی تلقی شود، قاعدتاً باید در عرضه و تقاضای مسکن محدوده حاکمیتی خود، نقش اصلی را ایفا کند و هریک از تعاریف ارایه شده از مفهوم شهرداری نیز به چنین امری صحه می گذارند، زیرا مسکن از مشخص ترین عناصر محلی به شمار می رود.

هنگامی که بررسی مقایسه‌ای را در خصوص وظایف قانونی شهرداری ها در برخی از مهم ترین شهرهای جهان انجام شود، متوجه می شویم که تامین مسکن به عنوان یکی از وظایف شهرداری ها پذیرفته شده و امری رایج است.

در یک تقسیم بندی کلی، شهرداری ها در ایران هر چند که دارای وظایف عمرانی، خدماتی، نظارتی و اجتماعی‌اند و این وظایف از نظر تنوع با وظایف قانونی سایر شهرداری های جهان قابل مقایسه است، اما در امر مسکن و تامین آن، این نقش در وظایف شهرداری های ایران کمرنگ دیده شده و این موضوع را می توان از عملکرد شهرداری ها متوجه شد.

برخورد گزینشی با وظایف شهرداریها و بی‌توجهی به مسئولیت شهر در موضوع تامین مسکن کم درآمدها، نشان از کم توجهی مدیریت شهری نسبت به این موضوع مهم است، موضوی که گسترش حاشیه‌نشینی و شکل گیری محله‌های فقیرنشین و بروز و گسترش آسیب‌های ناشی از آن، یکی از تبعات این مسئله به شمار می‌رود.

شما پیش از این هم در نشریه کانون کارشناسان دادگستری، به تفصیل مسائل قانونی در این زمینه را مطرح کردید؛ قانونی که صراحتا شهرداری را موظف به تامین مسکن کند، داریم؟

بله؛ طبق ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، ۵۳ وظیفه قانونی متوجه شهرداری های کشور است که آنچه در این خصوص می توان اشاره کرد، بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداریست که در آن آمده: “احداث بناها وساختمان های مورد نیاز محل از قبیل رختشوی خانه، مستراح، حمام عمومی، کشتارگاه، میدان، باغ کودکان و ورزشگاه مطابق اصول صحیح و فنی و اتخاذ تدابیر لازم برای ساختمان خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت ساکن شهر.”

بنابراین ملاحظه می شود که در بخش انتهایی بند مذکور قانونگذار به نوعی امر تامین مسکن افراد بی بضاعت را از وظایف شهرداری ها تعیین کرده است.

درواقع نهاد محلی آشنایی بیشتری نسبت به موضوعات شهر دارد و برای همین قانونگذار این وظیفه را در سال ۱۳۳۴ در قانون شهرداری ها گنجانده است. اگر به این موضوع در طول این سال‌ها توجه کافی می شد، اکنون چهره شهرهای ما کاملا فرق داشت و نه تنها شاهد بازار انحصاری اجاره خانه نبودیم بلکه بسیاری از بد مسکنی ها و حاشیه نشینی و مشکلات ناشی از آن را نیز شاهد نبودیم.

تصور کنید در همه شهرهای کوچک و بزرگ کشور سهمی از خانه ها در مالکیت شهرداری (بخش عمومی) بود که آنها را در اختیار افراد متقاضی مسکن با شرایط مناسب قرار می داد، این موضوع علاوه بر آنکه جایگاه و اهمیت شهرداری و شورای شهر را در میان مردم ارتقا می داد، از انحصار جلوگیری می کرد و باعث آرامش و دوام جوامع شهری در بحرانهای مختلف می شد. امروز که بر اساس جدیدترین آمار اکثر جمعیت شهر شیراز اجاره نشین هستند و شاید برای اول بار در تاریخ این شهر نسبت اجاره نشینان از سایر اشکال تصرف پیشی گرفته است می طلبد تا نهاد محلی شورای شهر و شهرداری در این موضوع بطور جدی ورود کنند.

پیشنهاد شما به عنوان یک کارشناس برای ورود نهادهای محلی به موضوع مسکن، چیست؟

با توجه به بند ۲ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخاب شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ و اصلاحات بعدی؛ یکی از وظایف مهم شوراها عبارتست از ” بررسی و شناخت کمبودها، نیازها و نارسایی‌های اجتماعی، فرهنگی، آموزشی، بهداشتی، اقتصادی و رفاهی حوزه انتخابیه و تهیه طرح‌ها و پیشنهادهای اصلاحی و راه‌حل‌های کاربردی در این زمینه‌ها برای برنامه‌ریزی و ارائه آن به مقامات مسئول ذیربط”.

همانطور که مطرح شد بر اساس آمار موجود بالاترین سهم نحوه سکونت در شهر شیراز را مستاجرین تشکیل می دهند که بعد از مشهد مقام دوم بالاترین نسبت اجاره نشینی در میان کلانشهرهای کشور متعلق به شیراز است، با عنایت به بالا بدون اجاره واحدهای مسکونی در شیراز که رقمی بالاتر از کلانشهرهای تبریز، اصفهان، مشهد و اهواز در سال ۱۳۹۹ را به خود اختصاص داده، لازم است اقداماتی از سوی شورای اسلامی شهر شیراز و سایر نهادهای محلی برای شناسایی، بررسی و ارائه راهکارهایی برای کاهش فشارها بر این بخش از جامعه شیراز انجام شود.

به عنوان اولین قدم به نظر می رسد حق مسلم این قشر عظیم از جامعه تاسیس تشکیلاتی در هر شهر برای پیگیری مسائل آنها است؛ در این خصوص می‌توان کمیسیون یا کمیته‌ای در مورد اجاره نشینان در شوراها تشکیل شده و مواردی از قبیل کنترل اجاره خانه در شهر، تعیین معیارهایی برای برآورد میزان اجاره هر واحد مسکونی، پیش بینی سالانه میزان معقول افزایش اجاره بها و موارد اینچنینی را دنبال کند.

از طرفی شهرداری می تواند با تصویب شورای شهر سالانه حداقل چند صد واحد مسکونی (بسته به توان مالی شهرداری) تحت عنوان مساکن اجتماعی اجاره ای احداث نماید. این خانه ها می توانند در نقاط مختلف شهرها احداث شوند و با حداقل اجاره در اختیار خانوارهای نیازمند و مستاجرین شهر قرار گیرد.

انتهای پیام